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La location en meublé non professionnel (LMNP), 8 questions à se poser pour lancer son projet

- Vous avez la conviction que l'investissement immobilier est un bon placement,
- Vous croyez en la pierre. Au moins, le risque de dévaluation est limité contrairement aux placements financiers,
- L'envie d'investir fait partie de vos objectifs,
- Vous envisagez obtenir un complément de revenu lorsque vous serez à la retraite ou pour payer les études des enfants,
- Les petites surfaces sont accessibles en terme de prix d'acquisition. La location est aisée auprès des étudiants, des jeunes couples ou des touristes. En fonction de votre apport, l'emprunt bancaire peut même se payer par les loyers encaissés,
- Vous suivez l'actualité qui vante les bienfaits des plateformes de mise en relation entre locataire et loueur (AirbandB,Booking.com, Abritel/homeaway,...). Certains de vos amis louent déjà des appartements via ces plateformes. Alors pourquoi pas vous ?

Avant de vous lancer dans ce type de projet, vous devez étudier la réponse aux 8 questions suivantes :

1. Quel est mon objectif en faisant cet investissement ?



Investir dans un bien immobilier vous engage sur plusieurs années. Aussi, il est important que vous vous fixiez un objectif précis pour réaliser cet investissement immobilier. Imaginer sa retraite avec la baisse de revenu lié à son mode de calcul est souvent l’élément déclencheur d'un tel investissement. La recherche d'un investissement peu risqué qui génère un rendement financier permettra de faire un complément de retraite. Le loyer ainsi perçu viendra s'additionner à votre pension mensuelle.

Mais avant la retraite, vous pensez aussi à financer la scolarité de votre enfant. Les frais de scolarité, le logement et les autres frais sont souvent importants financièrement. Les bourses scolaires ne sont pas forcément accessibles selon votre revenu fiscal. Un loyer de votre location pourra être reversé ou perçu directement par votre enfant par un transfert de l'usufruit du loyer de l'appartement.

Pour d'autres, l'acquisition immobilière est une passion. Vous souhaitez rechercher l'opportunité afin de le gérer directement. Certains aiment le contact avec les gens et ils s'orienteront dans la gestion locative saisonnière touristique. Accueillir des étrangers dans votre ville ou votre région est important. Vous exercez ainsi votre anglais ce qui est plutôt ludique. Les plateformes telles que (AirbandB,Booking.com, Abritel/homeaway...) facilitent la recherche de locataires pour votre bien. Un système de notation valorise votre bien immobilier. Meilleure sera la notation, plus vous générerez de revenus. Pour un bien qui est situé dans un endroit très touristique, le revenu de ces locations peut être conséquent.

Les plateformes vont au-delà de la gestion de "l’expérience client". Elles s'occupent de la facturation et du recouvrement de la location. Elles vous le reversent déduction faite d’un pourcentage de commission variant selon la plateforme de 3% à 20% du prix des locations.

2. Qui est mon locataire recherché (cible souhaitée) ?



Cibler son locataire idéal vous permettra d'identifier la zone géographique où vous pouvez investir. Par exemple, si vous recherchez un étudiant, l'idéal est de choisir un bien immobilier près d'une université, d'une école de commerce. La vie étudiante est aussi l'occasion de faire régulièrement la fête. Vous ne souhaitez peut-être pas vous mettre les voisins de la copropriété à dos aussi vous pouvez privilégier plutôt un jeune couple qui se lance dans la vie active ou un retraité.

Autre cible souvent retenue pour faire un investissement est la location saisonnière aux touristes ou aux voyageurs d'affaires. Les plateformes précédemment citées s'occupent de rabattre les prétendants. Il n'est pas rare de voir une location à l'année à des étudiants puis durant la période d'été, une location touristique ce qui permet d'obtenir des revenus plus importants qu'une location annuelle. Toutefois, avoir une stratégie uniquement tournée sur le marché de la location touristique conduit à prendre un risque significatif en cas de changement de législation. Certaines villes comme Amsterdam interdisent la location en Airbnb dans le centre-ville. D'autre comme Londres limite à 120 jours de location par an. Votre plan de financement peut être remis sérieusement en cause.

Attention de ne pas entrer dans du service parahôtelier (service d’accueil, changement des draps, petits déjeuners) ce qui peut vous rendre imposable à la TVA. Dans ce cas, vous reverserez 10% du prix de vos locations. En contrepartie, vous pourrez déduire le montant de la TVA payée sur vos achats qui par définition seront très faibles.

3. Quelle est la mise de départ que je souhaite mobiliser dans ce projet ?



Combien puis-je mobiliser dans mon projet immobilier ? Vous avez des économies qui doivent au moins couvrir le montant des frais de notaire. Il est rare qu'une banque vous finance 100% du bien sans vous demander d'apport personnel. Attendez-vous à devoir financer entre 8 à 10% au démarrage. Si vous souhaitez que le bien s'autofinance par des loyers au moins égaux au montant de l’échéance de l'emprunt, l'apport sera plus important.

La location ne commencera pas toujours dès le début, car vous avez des travaux de rafraîchissement à faire, la demande locative peut être moins importante que prévu...Vous aurez tout de même les charges de copropriété, les assurances propriétaire, l'emprunt bancaire à payer sans avoir obtenu le premier loyer. Un budget d'entretien régulier, le changement du mobilier et de l’électronique est à prévoir. Ces sommes sont à estimer et à provisionner.

4. Dans l'idéal, où sera situé mon bien ? (ciblage d'une ville et recherche d'un quartier précis)



Comme pour un commerce, le facteur de succès est très souvent l'emplacement. Un accès rapide au métro, aux parkings pour les voitures ou au tramway facilite le choix des prétendants. Si le locataire est un étudiant, pouvoir aller à pied à l'université lui fera économiser des coûts de transport. Pour des touristes, se déplacer dans une ville inconnue avec les transports en commun est fortement apprécié.

Un appartement proche des lieux touristiques donnera de la valeur. Votre notation sur les plateformes de location sera meilleure et les commentaires et avis vous mettront en avant pour louer votre bien.

Pour les retraités, les touristes et les étudiants, la proximité avec les commerces leur donnera une grande souplesse pour faire leurs courses.

5. Quel est mon délai pour réaliser cet investissement ?



Il n'est pas nécessaire de se jeter sur le premier bien mis en vente sous prétexte que vous souhaitez vous lancer dans la location d'un bien en meublé. Pour chacune des agences immobilières, vous ferez l'affaire du siècle. Avant de prendre une décision, de faire une offre ferme pour l’acquisition de votre bien, vous devez analyser l'ensemble des points vus. Il ne serait pas raisonnable de bloquer que sur le prix qui est très bas. Si les caractéristiques ne donnent pas tout le potentiel pour louer sereinement, votre investissement sera toujours trop cher. La clef de la négociation sera de payer le prix le plus bas pour un bien dont vous avez pris le temps de bien analyser le potentiel locatif. Il y a une règle en immobilier qui précise que la plus-value sur un bien immobilier se fait à l'achat et non à la vente.

6. Quel est mon prévisionnel de location et des charges correspondantes ?



Une estimation du nombre de jours de location donnera votre objectif de chiffre d'affaires. En étant le plus rationnel possible, en prenant en compte les offres du marché, vous êtes en mesure de fixer un prix de location à la journée (pour les locations touristiques) ou au mois (étudiants...). Pour les locations au mois, vous comparez les annonces pour les mêmes caractéristiques de votre bien (surface, nombre de pièces, équipement, quartier...). Vous verrez vite la moyenne du prix mensuel de la location. Sauf exception parce que vous avez des équipements différents, un emplacement exceptionnel, la sagesse vous conduira à ne pas vous éloigner du montant des autres locations. A défaut, vous risquez de ne pas louer votre bien durant une longue période.

A votre chiffre d'affaires, vous confrontez l'ensemble des charges que vous estimez. Les charges de copropriété (eau, entretien...), les taxes (taxe foncière et la contribution foncière économique), les assurances du propriétaire, les remboursements d'emprunt. Vous obtenez un résultat qui est soit un bénéfice soit une perte prévisionnelle. La particularité fiscale du traitement des charges d'acquisition de l'appartement (appelé "frais de notaire") ainsi que l'amortissement du bien sera considéré pour estimer son imposition fiscale.

Par ses deux traitements, l'acquisition d'un bien immobilier pour faire de la location en meublé est actuellement ce qui est le plus intéressant pour créer un patrimoine avec une fiscalité allégée voire nulle dans la plupart des cas. Le choix du statut fiscal pour imposer vos revenus est déterminant et sera traité dans le point 8.

7. Comment je vais gérer la location ? En direct où je sous-traite à une agence



La location en direct d'un bien en meublé demandera plus ou moins de temps selon qu'on le destine à une location sur le long terme (le bail d'une LMNP est limité à 9 mois et peut être renouvelé) ou que la location visée est dite "touristique". Dans ce dernier cas, les locations sont rarement sur de longues durées aussi, les entrées et sorties génèrent un travail de nettoyage et de contrôle entre chaque location. Si vous souhaitez accueillir vos hôtes pour leur parler des monuments culturels à voir, ce temps peut ne pas être négligeable.

Le choix de déléguer à une agence spécialisée pour les locations de courte durée est envisageable. En plus de la commission de la plateforme, vous décaisserez pour le service rendu d’accueil, de ménage un pourcentage entre 15 et 25% du prix de la location. Là encore, prendre en compte cette dépense dans votre prévisionnel est nécessaire pour voir si les flux financiers entre les entrées et les sorties de trésorerie ne pèseront pas sur les finances de votre ménage. Si vous complétez mensuellement les entrées d'argent par des ressources du foyer (salaire par exemple), vous n'atteindrez pas vos objectifs initiaux d'obtenir un revenu complémentaire.

8. Quelles sont mes obligations comptables et fiscales en tant que loueur meublé non professionnel ?



Vos obligations diffèrent selon le régime fiscal que vous adoptez. Il existe deux façons d'être imposé pour vos revenus de votre LMNP.

- la location selon le forfait (microbic)


Ce régime d'imposition se veut très simple pour vous. Les loyers encaissés sont déclarés annuellement sur votre déclaration d'impôt sur le revenu. L'administration ne vous demande pas de tenir une comptabilité "commerciale" puisqu'elle ne tient pas compte de vos dépenses réelles. Sous réserve que vous ne dépassiez pas 70 000 euros de recettes sur une année, pour vous imposer, l'administration appliquera une décote de 50%. Ce forfait est censé couvrir vos frais réels. C'est simple, mais au final vous êtes imposés sur les autres 50%. En plus de votre barème sur l’impôt sur le revenu, la taxe CSG et CRDS de 17.20% s'applique. Cela revient à payer chèrement la simplicité.

- les frais réels


Sur option et après, vous êtes immatriculé au greffe du tribunal de commerce, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus selon le régime des frais réels (Bénéfices industriels et commerciaux - BIC). Votre résultat sera imposé. Ce résultat est soit un bénéfice soit une perte. Pour le calculer, les charges réelles (charges de copropriété, les taxes, les intérêts financiers sur emprunt...) sont déduites des loyers. L'usure de votre appartement sera prise en compte par le biais d'un amortissement qui sera déduit de votre résultat. Si cela vous rend déficitaire, la quote-part créant un déficit sera reportée sur les exercices suivants. Si vous êtes bénéficiaire, vous serez imposé dessus. Une mesure d'atténuation pourra être mise en place en adhérent à un centre de gestion agréé. Cette adhésion est intéressante si vous êtes bénéficiaire, à défaut vous serez imposé sur 125% de votre résultat bénéficiaire. Par contre si vous êtes déficitaire ou avec un résultat nul, la majoration ne vous sera pas appliquée ce qui conduit à ne pas adhérer.

Dans le cas du régime des frais réels, vous êtes tenu de faire une comptabilité comme les commerçants. Un expert-comptable est le seul habilité pour le faire. Cependant, ses honoraires sont déductibles de votre résultat et l’accès à ses conseils vous permettra d'économiser en impôt le coût de sa prestation. Considérez sa valeur comme un investissement.



Le mythe du loueur meublé non professionnel (LMNP) n'est pas surfait si vous prenez le temps de suivre les conseils vus ci-dessus. C'est un bon moyen de créer un patrimoine avec une fiscalité bien souvent neutralisée sur plusieurs années. Le jeu des amortissements du bien immobilier, de la comptabilisation en charge des frais de notaires, fait que leur maîtrise augmentera la rentabilité de votre projet.

Volontairement, nous n'avons pas traité le statut du loueur meublé professionnel pour ne pas désorienter le lecteur. Cependant, si vous réalisez des recettes de plus de 23 000 euros par an, que vos revenus de la location représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, son intérêt est à étudier.

Si vous avez un projet d'investissement en loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) que vous souhaitez nous soumettre, vous pouvez nous contacter pour bénéficier de nos conseils et savoir-faire CONTACT@NOVALLIANCE.FR